您还敢买中海地产的房子吗？ ——一起业主维权败诉案例解析

中国时代通讯社北京12月5日电（记者吕国栋）中海地产长安誉小区一位业主向北京市石景山区人民法院对中海地产金鑫兴业公司的一项起诉，即变更施工单位而不告知房屋买受人的起诉，裁定败诉。

起诉书说，售楼处公示的建筑工程施工许可证显示，施工单位是中建宏达建筑有限公司，但实际施工单位却不是这家公司。毋庸置疑，施工单位的选择对房屋质量有重大影响，是业主购买房屋重要参考指标。

被告金鑫公司的律师辩称，施工单位的更换并不属于需要告知业主的规划设计变更情形，且更换原因系因原总包单位无法履行施工合同导致，更换后亦未对案涉工程造成不利影响，金鑫兴业公司不构成违约。

石景山区人民法院的法官称，对于买受人主张施工单位更换问题，金鑫公司在与买受人签订合同之前已经更换施工单位，但未在合同中将该事实告知，该行为存在“瑕疵”，但更换的韩大建设有限公司有相应施工资质，且现案涉项目已通过竣工验收，同时买受人未能提交证据，证明因该更换导致房屋存在质量问题，故对买受人的该项申诉，法院不予采信。

现就这起房屋买受人的败诉案例，仅做初步解析，同时欢迎社会各界予以进一步关注。

一、从情理和常识上，我是和买受人共情的：因为买房子、特别是买期房，对于由哪家建筑单位施工，当然是一项很重要的考量指标，我自己就是看到施工单位是属于国企的中建宏达建筑有限公司才下决心买房子的，如果合同上标明由韩大建设有限公司，即一家乡镇建筑企业施工的话，我肯定是不会出手买的。

这位买受人同样表示，考虑到中建宏大公司是国有企业，认为施工质量肯定能有保障，如果知道施工单位是2018年才成立的韩大建设有限公司——来自安徽寿县的一家民企的话，无论如何都不会买中海长安誉的房子。

二、对于中海金鑫公司律师辩称更换施工单位的原因，与是否将更换情况告诉房屋买受人是两回事。即便律师“拿谁的钱替谁说话”倘可理解，但是拿了中海地产的钱、替中海地产卖力的同时，也不能罔顾事实、混淆黑白。

金鑫公司是否应该将更换施工单位的情况告知买受人，与韩大建设是否有施工资质，以及房子盖成什么样，完全是两个不同的概念。

三、法官与中海地产的律师辩护不同。法官表示，“对于买受人主张施工单位更换问题，金鑫公司在与买受人签订合同之前已经更换施工单位，但未在合同中将该事实告知，该行为存在瑕疵”。对于法官“瑕疵”的认定虽表欢迎，但却并不敢苟同。法官关于“瑕疵”的结论是否太过轻描淡写了？是否应该把“瑕疵”换成“隐瞒”甚至是“欺骗”呢？

对开发商来说，更换承包商绝对是一件大事，而对买受人来说，同样也是一件需要考虑的大事。中建宏达是1993年成立的国企，韩大建设是2018年才成立的民企。实际上，即使由韩大建设换成中建宏大也应该告知买受人。

本案涉及的买受人是在2024年 4 月 6 日与北京金鑫兴业房地产开发有限公司签订的商品房预售合同。而在2023 年 6 月 7 日就已经更换了施工单位。也就是说，在买受人与金鑫公司签订售房合同之时，韩大建设已经实际施工了10个月，这种情况下未把现施工单位告知买受人，难道是中海地产的疏忽吗？显然不是。这位买受人表示，正是在金鑫公司不告知真实施工单位的欺骗下，才购买了中海长安誉的房子，用“瑕疵”2字进行敷衍甚至定性，着实说不过去，更不是依法履职的态度。

从这起案例中，我们可以得出至少二点结论：

其一、买了中海地产的房子、特别是中海石景山的房子出现问题，维权难。中海地产在北京、尤其在石景山“深耕”多年，其与相关部门建立的各种关系盘根错节。老百姓进行维权的胜诉机率实在令人不容乐观。

其二、不要迷信中海地产的央企身份。这起案例涉及的情况足以说明，中海地产名义上插着央企大旗，实际上却是拿到地块或项目后，再找其他施工单位进行转包。如果“不看广告，看疗效的话”，说中海地产是“中介“或者“大包”，也并无不妥。

这起业主维权败诉案例告诉我们，一定不要被中海地产的央企光环影响自己的判断，从而掉进坑里。